开发商本质上是从银行透支炒楼炒地的房市庄家

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目录： 投资投机经济危机

时间： 2008-08-05 15:45:53

昨天初谈了楼市的“刚性需求”并不存在，《楼市硬需求完全不存在》,今天继续讨论。

开发商？这是中国特有的一种“商”，它们从来不真正去建房子，房子，都是由建筑商自已带资建设。现代企业中鼓励使用外包把繁复的工序外包给专业商，开发商外包建筑，也没什么问题。只不过，开发商在这种“市场交易”中，拥有极强势，居然是让承建商自已负担全部资金风险，要等卖出房子才结帐。这是极不寻常的！开发商的优势地位如果不是滥用公权，就一定是市场波动中的波段性优势。事实上，两者原因都有。有一点是肯定的，一些朋友跟开发商罗索“建筑技术”，呵呵，建房子根本不是他们的专业，他们是外行。

开发商的业务流程是那些呢？首先是买地。买地的钱也不是开发商的钱，是从银行里贷的。别看收买政府，或者竞购地王动不动几十亿，真正需要开发商本金的，没几个子。弄不好，不但买地的钱是银行的，连开发商自已都可以让银行养起来，用银行的钱花天酒地。买了地，建房不是他的钱，而是通过承建商再欠银行的钱。造好了房子，如果房子不好卖，银行天天吵着要利息，经手人怕滚息不畅暴露自已吃贷款回购。承建商天天吵着要建筑款，这些外人眼中“暴富”的包工头，人家常常是抵押身家欠着工人工资承建，你开发商卖不卖得出房子人家管不着，钱不到，暴富就成了暴毙。如此暴毙的包工头，今天早就已经司空见惯。

看看，开发商真正的存在意义是什么？

首先，在高房价中，最大的得利者是地方土地财政，高房价，就是高税收，而且，是不受人大监督的小钱柜税收。看看各地雨后春笋一般冒出来的超级政府大楼，不难想象，地方政府爱土地财政，远远超过色狼爱美女。开发商，就是为虎作伥，做这种高税收的包税人。税收当然不可能无限升值，开发商负债包销税票，某一天卒死，也就在情理之中。用一句话概括，开发商的经济角色，就是地方政府公权寻租的市场代理，寻租途径，就是炒卖土地，商品房。

从银行的角度上看，长期直接（中央银行增发人民币补充赤字）、间接（政策性贷款，出口导向）补贴政府赤字、国企亏损的金融政策，造成严重的通胀压力。没有出现暴发性通胀，只不过是依靠“宏观调控”，说白了就是价格管制，维持表面上“低通胀”。这是公务员朱的发明。但是通胀压力必须找一个地方宣泄，沉重的资金压力，令到银行其实“不害怕现金流断裂”，本金是不是损失只不过是数字游戏，只要贷出名义上的贷款，维持回息续贷。对于银行来说，省心又省力，名义上可以有业绩优良，经手人可以回购暴富。至于本金，反正永远不需要收回来，谁关心呢？——今天银行的贷款真要全部收回来，我非常怀疑，能不能收回来一半！开发商，分别从炒地、个人房贷，起到了宣泄通胀压力，并提供大量名义上贷款的通胀。相当于成为银行金融垄断的寻租代理。由于“按国际惯例”，房价不算入通胀，那么，把通胀压力泄入房价，无疑就成了“高GDP，低通胀”数字游戏的天作之合。这个游戏中，单单苦了拿着养命辛苦钱的小民百姓。顺便说一下，欧美土地不算入通胀，但是房子apartment价值算入通胀。

从买地、推高房价，开发商的本质，相当于是一个房市庄家，借用银行贷款，从地方政府手中接过炒作筹码；层层推高直到社会无法承受为止；再在高位一点点派发。如果说与股市庄家有什么区别，只在于股市庄家派发完了，还有一个打压股价重新吸筹的过程。而对于开发商来说，楼市坐庄，不需要打压房价。房产中介，起到了打压房价收集再推高的角色作用。因此，中国一手房的房价远远高于二手房，一手房成交量远远超过二手房，也就在情理之中。（同样是中国特色）

除了作为公权寻租变现的代理、银行垄断特权寻租代理两个角色。开发商赚钱，赚的是什么钱？从它的业务流程中，可以看出，开发商赚的，其实是通胀环境中的债务人的钱。它的本质，与巨额贷款炒房者的赢利方式一模一样。在一个市场经济健康活跃、低通胀的经济体里，占有大量的债务，是自取破产的白痴。但是中国不是一个市场经济国家，没有破产，高通胀，债多不用愁，银行里的经手人为了保护自已，会努力帮助事实上早已破产的债务人“渡过难关”。更何况，地产经济相当于使用公权、金融垄断特权，把社会利益汇聚进房地产中自肥。在此打击下，各行各业必然百业萧条。这样，尽可能占有银行贷款，在高通胀、市场商业环境恶劣、不用担心破产的经济体里，象房地产这样的公司，显然是暴富的捷径。由于房地产公司真正意义上的“赢利”，就是占有社会资金，吃“资产重估”的赢利，（高善文语），所以，就算是万科这里最能圈钱的企业，也是圈钱的饿鬼。资产负债率，可能用可怕来衡量。

这就是房地产公司的"投资价值"。也是，房地产公司“暴富”的根本原因，正如透支炒股碰上大牛市，那是不发财也难的。楼市，不会有根本的区别。

如果不惮以最坏的恶意去揣测政策，那么，公务员朱温一贯的政策，就是为了通过房地产的寻租变现为土地财政服务的。油价补贴，燃油税迟迟不推出来，宁愿让世界上的飞机、船只空仓到中国加油赚足中国人的银子，也要维持油价补贴。为的，是维护房价。股市530年，借口股民赚了钱“不劳而获”，半夜鸡叫，除了一些愤猪让人听不懂的“热钱梦讫”，最直接的利益效果，就是避免社会资金流入股市，令楼市炒作后劲不足。股市充其量只是一两千亿印花税，楼市呢，却是几万亿的土地财政。从公权寻租的经济效益看，断没有理由放股市打楼市。

可见，开发商，是中国特色的权力经济的产。而权力经济，本质上只不过是供市场名义抛离社会责任，进一步掠夺社会的计划经济。受益人，只是二元经济中的国有小钱柜，受害者，则是二元经济体中的整个国民经济。开发商本身就不是产生于市场经济，作为权力经济的产物，随着权力经济腐败高潮到来而暴利，当然，也将随着中国的民主进步而退出历史舞台。开发商，本质上是政治上需要这样的包税人；在经济层面上，他们一定存在价值也没有。朋友曹建海“取缔开发商”，虽说有点气话，却也并不全为激进。在此前，我会再写一份让开发商高兴的文章《取缔开发商，不如取缔经济适用房》。

中国房地产业，已经成为中国经济上的晚期癌症。有些人如潘石讫说“中国没有次贷危机，因为没有次贷债券”，显然是偷换概念。次贷债券，只是房价泡沫危机的宣泄途径，不会因为没有次贷债券，就没有泡沫危机。潘的高论，等于说“只要没有医生，就没有人会病”……。菩提谒日，因果倒置也！由此，博友也就应该明白，为什么我说“楼市没有居住的硬需求，只有宣泄银行资金寻租压力的硬需求”（《硬需求来自银行》，《房价终归会涨》）。