港中原工商铺：出现断崖式跌价下半年劈价沽货持续

中原（工商铺）于17日发表半年结报告表示，美国联储局首次减息时机未明，拖累环球投资气氛趋审慎，上半年工商铺市况未见起色，整体买卖成交量仅见持平。（中原提供）

【大纪元2024年07月18日讯】中原（工商铺）于17日发表半年结报告表示，美国联储局首次减息时机未明，拖累环球投资气氛趋审慎，上半年工商铺市况未见起色，整体买卖成交量仅见持平。

今年上半年政府对住宅市场全面撤辣，令工商铺失去税务低的优势，不少业主为求套现重整投资组合及发展商求出货，不惜大幅减价吸引买家。据该行资料显示，2024上半年市场共录得约1,493宗工商铺买卖成交，涉及总成交金额约339.39亿元，对比2023下半年表现仅窄幅上落，近期更出现断崖式跌价情况。

展望未来，中原（工商铺）料2024下半年工商铺市场仍面临挑战，当中息口高企及银行取态成为关键，令工商铺投资倍添难度，加上现时本港经济疲弱，投资者取态更趋保守，相信下半年整体工商铺市场观望气氛仍见浓厚。业主及发展商积极出货，寻底味浓，相信买卖价将进一步向下调整，幅度约5至10%，个别新盘重灾区跌幅更大。

上半年工商铺断崖式减价料下半年跌势未止

中原（工商铺）董事总经理潘志明表示，大额买卖成交方面，今年上半年录得约28宗逾亿元成交，涉及总金额约173.97亿元，对比2023上半年约38宗及192.17亿元进一步下跌约26%及9.4%，反映在高息环境下，投资者取态保守，而统计2024上半年大额工商铺物业成交，基座商场及酒店共居类别较为财团所追捧。当中将军澳蓝塘傲基座商场及停车场，以约5.3亿元由华润隆地购入。另外受惠访港旅客人数复苏及专才计划带动，酒店及共居项目物业亦受财团追捧，其中晶苑集团或有关人士向邓成波家族成功购入长沙湾永康街42A号旭逸雅捷酒店全幢，作价约2.2亿元。

此外，潘氏续称，上半年工商铺市场出现断崖式跌价情况，刺激部分用家及投资者入市，个别更较业主购入价大幅蚀让。中环美国银行中心23楼全层连车位，成交价约2.5亿元，折合成交呎价约18,011元，较原业主于2018年购入价7.01亿元，呎价约50,561，折让约64%。同时，对比上一宗于2023年录得35楼单位成交呎价约31,641元，下调约43%；而若对比2019年初成交的该厦最高呎价，位于28楼相连单位的成交呎价约53,800元，更大跌约66%。该成交更荣登十大工商铺蚀让幅度最大。而同区皇后大道中九号29楼全层，成交价约3.1亿元，折合呎价约22,514元，该厦去年14楼单位以呎价约31,484元易手，一年间减低约28%；若与2018年高峰期34楼全层成交呎价约61,800元相比，最新售价较高峰期跌价约63%。

潘氏指出，铺位同样见价格插水情况，最为瞩目的为由资深黎氏投资者持有的荃湾中心二期11至14座一篮子商铺，以约2.2亿元易手，较黎氏于2018年购入价约2.75亿元为低，蚀让幅度约20%，与及尖沙咀美丽都大厦一单边铺位连1楼部分楼面，分别于2008及2009年期间共以1.108亿元先后购入，今年4及5月先后以约3,050及约2,800万元沽出，累计账面蚀让近五成；而另一资深罗氏投资者于2018年以约6,000万元买入旺角洗衣街193至199号蕙逸居地下及1楼铺位连8个车位，于2023年曾叫价约6,800万元放售，至新近减低叫价至约5,980万元，减幅约12%，亦较买入价低约20万元。

另外，发展商亦各出奇谋减价促销，亿京集团表现最为积极，位于天水围的天一商城在上半年录得13宗买卖成交，当中最新录得的铺位成交位于1楼，面积约743平方呎，成交价约1,126万余元，较之前价单叫价折让约54%。而同系位于东九龙及西九龙新盘重灾区的一手余货亦以折扣价作招徕并见成效，当中观塘电讯一代广场及新蒲岗万廸广场同获承接，上半年分别录得15宗及10宗成交，折扣幅度逾五成以上，个别发展商第一集团及凯龙瑞等推出的全新工商物业，亦推出多项入市优惠应市，幅度相当于楼价两至三成。

潘氏分析，工商铺市场表现未如理想，主要因息口高企及银行批按揭或贷款取态审慎，加上美国联储局减息消息于上半年落空，即使下半年拟落实减息，调整幅度尚为未知之数；而息口高企令投资者及发展商持货成本增加，令今年内不少业主及发展商不惜大幅减价作促销，期望可尽快售出物业套现“减磅”，银行收紧按揭借贷令投资者需更多现金入市，窒碍入市步伐。

潘氏估计，下半年工商铺跌势未止，整体而言售价会继续寻底约5%至10%，成交量则料会保持平稳约1,540宗水平，偶有实力买家趁低价购入大型项目。预测下半年会继续以写字楼市场最为受压，尤其东九龙及西九龙区因新供应多，料该区价格跌幅会高达10至20%。至于铺位则因跌价多年，现时已回落至吸引水平，主要视乎租赁需求及零售餐饮市道而定，核心区优质项目会受追捧。工商物业就向来较为稳定，因其价格入场门槛相宜，近期很多发展商都减价吸客，预料工商市场会继续于淡市中突围而出。整体租务市场，租金则会继续向下寻底，尤其续租时业主要偏向减租留客，整体租金走势调整幅度在正负10%内。@